Rassegna Urbanistica Adriatica
Trani, 29-30 Novembre, 1 Dicembre 2001
(da Urbanistica Informazioni, n.181/2002)
Com’è noto in Puglia si riscontra una certa riluttanza da parte delle Amministrazioni comunali nella redazione di strumenti urbanistici adeguati alla ormai non troppo recente legge regionale n.56/1980. Dall’indagine svolta dall’INU per la redazione del Rapporto sulla pianificazione del territorio è emerso in termini quantitativi ciò che sino a quel momento era conosciuto soltanto in termini qualitativi: nel 2000 sui 249 comuni della regione soltanto soltanto 35 presentavano un Prg adeguato alla normativa regionale, 57 comuni avevano nuovi strumenti urbanistici in itinere mentre i restanti 157 comuni affidavano la gestione del territorio a vecchi Pdf risalenti prevalentemente al periodo 1968-1978.
Gli stessi tempi di approvazione sono notevolmente dilatati al punto che, una volta divenuti esecutivi, l’attuazione degli strumenti urbanistici si presenta complessa e ostacolata dal mutato quadro del contesto locale e delle modifiche nel frattempo intervenute nella legislazione statale e regionale.
Il comune di Terlizzi, con circa 30.000 abitanti in provincia di Bari, si trova in questa situazione. Il Prg, la cui elaborazione era stata avviata agli inizi degli anni ’80, è stato adottato nel 1994 e definitivamente approvato soltanto nel 2000 con una lieve riduzione degli indici volumetrici realizzabili. L’aspetto più rilevante del Prg di Terlizzi riguarda il tentativo di dare una risposta al problema della perequazione urbanistica prevedendo la sua attuazione a mezzo di comparti.
Il notevole lasso di tempo trascorso dalla fase di elaborazione, prima, e della successiva adozione ha fatto sì che il nuovo strumento urbanistico deve calarsi in una realtà ben diversa rispetto a quella originaria.
Nello stesso tempo si registra una notevole spinta da parte della cittadinanza affinché sia data immediata attuazione al Prg ed in particolare alle zone di espansione, pressione comprensibile in quanto da ben 8 anni l’attività edilizia è stata contenuta, e lo è tutt’ora, nel ristretto ambito del centro edificato con conseguente alterazione del mercato edilizio e fuga di abitanti verso i comuni contermini.
L’Amministrazione comunale di Terlizzi si è trovata quindi nella necessità di dover gestire l’attuazione del Prg senza essere costretta ad “inseguire” le iniziative private ma superando e coordinando le problematiche accumulate negli anni di gestazione del piano medesimo.
I principali problemi rilevati nell’attuazione del Prg sono i seguenti.
In primo luogo il Prg deve fare i conti con l’abusivismo edilizio che si è sviluppato nelle zone di espansione e che è stato interessato dal secondo condono edilizio, abusivismo del quale lo strumento urbanistico sembra non tenere in alcun conto. In secondo luogo le numerose modifiche introdotte nel contempo nella legislazione urbanistica hanno reso in parte obsolete le norme attuative del Prg (Regolamento edilizio e N.T.A.). Infine alcune parti rimaste indefinite all’interno del piano la cui soluzione non può dipendere da decisioni estemporanee.
In particolare.
Per quanto riguarda l’abusivismo edilizio, la cui procedura di sanatoria amministrativa è ormai quasi totalmente ultimata, il problema principale consiste nella impossibilità pratica di poter addossare agli abusivi, del resto già condonati, oneri relativi alla formazione dei comparti previsti dal piano (urbanizzazione primaria, aree per urbanizzazioni secondarie, ecc.). Al riguardo occorre tener presente che per ogni maglia lo stesso piano stabilisce la quantità, in termini assoluti, delle aree da cedere al comune per urbanizzazioni secondarie. Ne consegue che l’onere della cessione delle aree finirebbe col fare carico totalmente a coloro che abusivi non sono stati. Un secondo aspetto riguarda le volumetrie realizzate dagli abusivi, spesso con indici superiori a quelli massimi consentiti dal piano. Anche in questo caso l’inserimento delle costruzioni abusive nei comparti comporterebbe una riduzione delle cubature da realizzare.
In merito agli aspetti normativi occorre segnalare che il comune di Terlizzi, avvalendosi della facoltà concessa dalla legge finanziaria del 1998, ha soppresso la Commissione edilizia. Questa decisione, se da una parte ha consentito un certo snellimento delle procedure nel rilascio delle concessioni, sulla cui entità concreta non si hanno ancora dati certi, nello stesso tempo ha posto una notevole ipoteca nella approvazione degli strumenti urbanistici attuativi il cui controllo, in termini di contenuti, ricade interamente sulle spalle del solo dirigente dell’Ufficio tecnico. Tale responsabilità è ancora appesantita dal fatto che sia il Regolamento edilizio che le N.T.A. sono alquanto carenti proprio in merito agli aspetti qualitativi della gestione del piano. Inoltre la recente legge regionale urbanistica n.20/2001 ha sospeso a tempo indeterminato la redazione del p.p.a. Ne consegue che le scelte in merito alla quantificazione delle aree da destinare all’edilizia economica e popolare, che il Prg rinvia proprio al p.p.a., restano indeterminate.
Infine per quanto riguarda gli aspetti irrisolti del Prg questi sono relativi alle aree per opere di urbanizzazione secondaria da reperire all’interno dei comparti di lottizzazione e che sono genericamente indicate per classi:
G1 per l’istruzione primaria (asili nido, scuole materne, elementari e medie);
G2 per i servizi socio-assistenziali (case di riposo, uffici sanitari, edifici per il culto, ecc.);
G3 per i parcheggi di uso pubblico;
G4 per il verde pubblico attrezzato.
Mentre per le zone G1 il Prg ha già previsto la specifica destinazione d’uso dei singoli nuclei, per le zone G2 si rende opportuno effettuare questa scelta in via preliminare al fine di non essere costretti a “rincorrere” decisioni prese dai privati lottizzanti. Infine per le zoneG3 e G4 si rende necessario definire dei criteri qualitativi per la localizzazione e realizzazione delle stesse essendo insufficienti le norme contenute nel R.E. e nelle N.T.A.
Stante questo insieme di problematiche, l’Amm.ne comunale di Terlizzi ha pragmaticamente deciso di affrontare e sciogliere i diversi nodi in forma generalizzata al fine di governare l’intero processo di pianificazione. In una prima fase, con l’ausilio di una consulenza esterna (alla struttura dell’ente ed alla stessa città) sono stati individuati e focalizzati i nodi problematici nell’attuazione del Prg, come sommariamente esposti in precedenza.
In una seconda fase, tutt’ora in corso, si prefigge di adottare una serie di indirizzi attuativi, i cui contenuti sono nella fase di studio, relativi ai suddetti punti nodali ed articolati come segue:
- modalità di inserimento, all’interno delle lottizzazioni nei comparti, delle costruzioni abusive sanate in conformità delle NTA e della normativa regionale anche in relazione all’attribuzione degli oneri di urbanizzazione;
- individuazione all’interno dei comparti delle aree da destinare ad edilizia economica e popolare nonché delle modalità di assegnazione delle aree;
- localizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria da realizzare all’interno dei comparti e definizione dei criteri per l’individuazione delle aree necessarie;
- definizione dei criteri generali per la realizzazione delle opere pubbliche di competenza dei lottizzanti.
Questi indirizzi andranno a costituire il quadro di riferimento di base per quanti dovranno, a diverso titolo e ruolo, dare attuazione allo strumento urbanistico comunale.
Si tratta di un atteggiamento nuovo, che per gli aspetti programmatori rimedia alla temporanea soppressione dell’obbligo di redazione del p.p.a., ma che si presenta probabilmente più agile e flessibile, che sarà interessante seguire nel suo sviluppo al fine di individuarne punti di forza e punti deboli.