D. LA FORMAZIONE DEL REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE

1. PREMESSA

Per 1’attuazione della prima parte dell’ultimo comma dell’art. 51 legge regionale n. 56 del 31 maggio 1980 ove si dispone che "la Giunta Regionale, sentita la competente Commissione consiliare, stabilisce i criteri per la formazione dei regolamenti edilizi comunali".

I problemi tecnico-giuridici sottostanti al richiamato inciso normativo sono numerosi e di non semplice soluzione.

Come è ben noto i regolamenti edilizi sono una peculiare manifestazione dell’autonomia normativa degli enti minori, di guisa che se è vero che intanto essa è riconosciuta esistente in quanto ha una base in principi o disposizioni dell’ordinamento, per converso non può essere conculcata oltre i limiti risultanti dalle stesse norme di rango superiore che quella sfera di autonomia hanno determinato.

Ciò comporta che la Regione non può predisporre ed imporre norme regolamentari valide ed operanti per tutti gli enti territoriali minori: questa è, infatti, la ratio per cui la legge regionale n. 56/80 si riferisce a "criteri per la formazione" di regolamenti.

Sennonchè, dopo la formulazione dei "criteri" di cui appresso, bene gli uffici tecnici della Regione potranno elaborare uno "schema di regolamento edilizio tipo" ove trasfondere il loro contenuto e che i Comuni - fermo il fatto che dovranno comunque conformarsi ai criteri - saranno liberi di far proprio.

- da un canto di rendere i criteri piu facilmente comprensibili ed applicabili evitando interpretazioni contraddittorie;

- dall’altro canto di sopperire ad esigenze sempre propugnate dai cultori della materia urbanistica: predisporre una base unitaria su cui potranno stratificarsi, poi, le ulteriori norme dettate dalla necessità di adeguarsi alle singole situazioni locali.

Il momento dell’unificazione e della omogeneizzazione è, invero, una costante rinvenibile nell’ordinamento generale, nella prassi, nella concreta e recente esperienza di altre realtà regionali.

Prima di passare a dettare in concreto i "criteri" vi sono, ancora, due temi generali di fondo su cui è necessario porre l’accento: il primo attiene al problema dei conflitti tra regolamento edilizio ed i piani urbanistici; il secondo concerne i contenuti necessari ed eventuali dei regolamenti edilizi.

Quanto ai casi di conflitto fra regolamenti e piani essi sono ipotizzabili in non poche materie cosi come si espunge da un esame dell’art. 33 della legge fondamentale del 1942; la loro soluzione è stata data dalla giurisprudenza - che li ha ritenuti entrambi atti di natura normativa - nel senso di far. prevalere l’ultimo nel tempo fra i due atti.

Di contrappunto, la dottrina ha riconosciuto, invece, al piano urbanistico natura di atto amministrativo subordinando cosi, le norme del regolamento alle previsioni dei piani per quanto concerne la sistemazione del territorio.

In questo contesto ha operato la normazione primaria della Regione Puglia che, con una scelta precisa, ha contribuito a chiarificare i rapporti tra i due atti: l’art. 15 della legge n. 56/80 ha, infatti inserito i regolamenti edilizi tra gli "elaborati" di cui deve essere dotato il Piano Regolatore Generale, vanificando cosi le ipotesi di conflitto.

Si è mirato in tal modo a non creare una rigida ripartizione di tipo tradizionale tra regolamento e piano, ma uno strumento in funzione servente del Piano Regolatore che in concreto contribuisca a determinare i modi di godimento e uso del territorio: il regolamento edilizio, in definitiva, cosi come disegnato dalla legge regionale, è uno strumento che completa e integra sotto svariati profili (non meramente legati alla attività costruttiva) lo strumento di pianificazione primaria.

Il fatto stesso che il regolamento debba essere approvato non autonomamente, ma nell’alveo del Piano Regolatore Generale e sottoposto alle medesime procedure di approvazione, evidenzia la stretta integrazione tra i due strumenti, il loro concorrere al medesimo fine, l’intento del legislatore regionale di evitare discrasie.

Quanto al problema dei contenuti dei regolamenti di cui dovranno dotarsi i Comuni unitamente al PRG, essi si rinvengono nel citato art. 15 che prevede un elenco non tassativo e ben diverso dalla enumerazione di cui all’art. 33 della legge urbanistica del 1942.

Emerge, dunque, ex lege, la struttura fondamentale delle materie (la non tassatività non significa, per come è organizzata la norma, mera indicazione delle materie, ma contenuto minimo inderogabile al quale potranno, poi, aggiungersi altri contenuti che le esigenze concrete delle realtà locali sono suscettibili di generare) da disciplinare con il regolamento.

Da ultimo non può non rilevarsi come la norma di cui all’art. 51 della legge regionale n. 56/80 sia stata (nelle forme e nei contenuti) una intuizione urbanistica anticipatrice dei tempi.

Di recente, infatti, la legge n. 47 del 28-2- 1985 (norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) stabilisce all’art. 25, tra l’altro, che le Regioni "entro centottanta giorni dalla presente legge emanano norme che ...b) definiscono criteri ed indirizzi per garantire l’unificazione ed il coordinamento dei regolamenti edilizi comunali, nonchè per accelerare l’esame delle domande di concessione e di autorizzazioni edilizie".

Tale inciso normativo se da una parte conferma l’analisi sopranzi svolta in ordine alla autonomia regolamentare dei Comuni e sui modi ed i limiti di intervento regionale; dall’altro con una fonte di rango superiore a quella regionale (una vera e propria legge cornice) finisce con il legittimare la potestà regionale di dettare "criteri ed indirizzi" che, precedentemente, in assenza di tale disposto, avrebbe potuto anche sollevare qualche riserva di costituzionalità; ed, infine, per dettare una concreta "direttiva" concernente la necessità di accelerare l’efficienza amministrativa nel vaglio delle istanze autorizzatorie e concessorie.

Quest’ultima "linea guida" (unitamente ad altre che vanno dalla semplificazione delle procedure, alla partecipazione del "privato" nel procedimento amministrativo, cui sospinge la cultura giuridica e la legislazione), in attesa dell’emanazione di un testo unico regionale di riordino del Settore, è stata anticipata e ritradotta nei criteri di cui appresso.

2. I CRITERI

A. FORMAZIONE FUNZIONAMENTO E ATTRIBUZIONE DELLE COMMISSIONI

I° Formazione delle Commissioni:

1) I Comuni, in funzione delle loro dimensioni e necessità, hanno la facoltà di poter articolare la commissione consultiva nelle commissioni urbanistica ed edilizia. Ove l’ente territoriale sia di rilevanti dimensioni ed abbia una "comprovata" e "notevole" dinamica urbanistico-edilizia tale bipartizione è obbligatoria.

Ulteriori articolazioni della Commissione (ad esempio: per il centro storico, per l’arredo urbano) saranno ammissibili ove lo richiedano particolari specificità dei luoghi.

2) Ciascuna Commissione - nominata dal Consiglio Comunale - dovrà essere composta aggregando eventuali ulteriori membri al seguente nucleo base:

a) Il Sindaco o l’Assessore delegato che la presiede;

b) un Consigliere di maggioranza;

c) un Consigliere di minoranza;

d) il Capo dell’ufficio tecnico comunale, in caso di sua assenza o impedimento un tecnico comunale delegato dallo stesso;

e) un ingegnere scelto tra una terna proposta dal competente ordine professionale;

f) un architetto scelto tra una terna proposta dal competente ordine professionale;

g) un procuratore legale o avvocato, con specifica competenza in diritto amministrativo, scelto tra una terna proposta dal competente ordine professionale;

3) nei Comuni ove leggi statali e regionali, piani territoriali e/o il P.R.G. individuino aree sottoposte a tutela paesaggistica- ambientale la Commissione dovrà comprendere nel nucleo base anche un laureato in ingegneria o architettura, segnalato dai competenti ordini professionali, con documentata formazione e/o esperienza nel settore.

Nell’eventuale ampliamento del nucleo base i Comuni devono scegliere i componenti tecnici delle Commissioni entro le categorie indicate dalla lettera p) dell’art. 51 L.R. n. 56/80 (tra terne proposte dai competenti ordini professionali) in funzione delle particolari necessità urbanistiche ed edilizie locali e dei vincoli che incidono sul territorio.

II° Funzionamento delle Commissioni:

1) Le Commissioni devono riunirsi ordinatamente almeno due volte al mese e in via straordinaria tutte le volte che il Presidente lo ritenga opportuno e lo richieda un terzo dei componenti.

2) Le convocazioni straordinarie devono avvenire con forme ed in tempi che garantiscano ai componenti la conoscenza degli oggetti da trattare.

3) Per la validità delle riunioni deve essere prevista la presenza della maggioranza dei componenti

4) 1n caso di assenza del Presidente deve essere previsto il membro che lo sostituisce di diritto.

5) Deve essere previsto che i pareri sono validamente espressi con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, e che in caso di parità, prevale il voto del Presidente.

6) Deve essere prevista la facoltà del Presidente e/o della maggioranza dei presenti di invitare, quando si debbano trattare argomenti che richiedano una competenza specifica, alle riunioni della commissione uno o più esperti senza diritto di voto: i pareri da loro espressi devono essere verbalizzati.

7) Deve essere previsto 1’obbligo di ascoltare il progettista quando questi lo abbia richiesto al momento di presentazione del progetto (in tal caso il progettista dovrà essere convocato con le stesse forme e tempi dei componenti la Commissione).

8) Deve essere previsto che i progetti dovranno essere esaminati dalla Commissione solo dopo che siano stati istruiti dall’ufficio tecnico comunale.

9) Deve essere previsto che i verbali delle riunioni - firmati dal Presidente e dal membro della Commissione che funge da Segretario - (in mancanza di un funzionario del Comune designato dal Sindaco, senza diritto di voto) trascritti in apposito registro, contengano le motivazioni che suffragano i pareri negativi nonché le eventuali dichiarazioni di voto.

10) Deve essere previsto che nell’esame dei progetti, o nella richiesta di pareri concernenti interventi sul territorio o sul tessuto urbano, sia tassativamente seguito l’ordine risultante dalla data del protocollo (appositamente istituito presso l’ufficio tecnico Comunale) della relativa "domanda".

A tale ordine si potrà derogare (sulla base di motivata richiesta del Sindaco o dell’Assessore da lui delegato) per i progetti relativi a opere pubbliche o a piani esecutivi od attuativi sia d’iniziativa pubblica che privata;

A tale ordine si dovrà derogare nei casi di varianti in corso d’opera e di concessioni edilizie richieste ai sensi e per gli effetti del- la legge 25 marzo 1982 n. 94 le quali saranno, comunque, esaminate prioritariamente.

Nel caso in cui la Commissione richieda ulteriore istruttoria, una volta acquisiti, gli elementi, la pratica dovrà essere esaminata nella prima seduta utile della Commissione.

11) La Commissione deve essere rinnovata ogni triennio; deve essere prevista quale causa di decadenza dei membri l’assenza senza documentato motivo per tre sedute consecutive; dovrà essere, altresì, previsto che i singoli componenti decadranno per perdita dello status in base al quale sono stati nominati, o nel caso di revoca, a seguito di provvedimento disciplinare, da parte dell’ordine che li ha segnalati.

12) Dovrà essere previsto che alla scadenza del triennio la Commissione decadrà di diritto; e che sei mesi prima della scadenza il Sindaco dovrà predisporre gli atti per il rinnovo della Commissione richiedendo le terne ai competenti ordini professionali.

III° Attribuzioni delle Commissioni

1) La Commissione oltre che nei casi cui rinviano legge ed atti amministrativi generali, dovrà esprimere parere:

a) sull’interpretazione del "regolamento edilizio" ;

b) sulle questioni di carattere edilizio concernenti il territorio comunale;

c) sulle opere ed attività soggette a concessione edilizia o autorizzazione, nonché sulle opere pubbliche, sia in ordine alla conformità dei progetti alle norme vigenti, sia in ordine al mantenimento e/o valorizzazione della qualità ambientale;

d) sui piani esecutivi ed attuativi;

e) su ogni ulteriore opera, attività e processo di pianificazione che comportino trasformazione del territorio;

f) sui provvedimenti di autotutela che il Comune dovrà adottare in ordine ad atti sui quali è stato, a suo tempo, acquisito parere della Commissione;

g) sulle sanzioni in ordine alle attività non conformi all’ordinamento urbanistico- edilizio.

2) Nel caso in cui sia stata formata la Commissione urbanistica nelle sue attribuzioni rientreranno le materie di cui ai punti d) ed e).

3) Ove sia stata formata più di una Commissione, le questioni relative al punto a) dovranno essere trattate in seduta congiunta.

B. PROCEDIMENTO:

B.1. PER IL RILASCIO DELLA CONCESSIONE E DELLA AUTORIZZAZIONE

Una volta individuate nei regolamenti, in conformità alle vigenti leggi, le opere ed attività soggette a concessione edilizia, quelle soggette ad autorizzazione, gli interventi di manutenzione straordinaria, gli interventi non soggetti né ad autorizzazione né a concessione edilizia (e tra queste quelle gratuite), il procedimento per il loro rilascio sarà distinto:

a) Nel caso di opere o attività soggette a concessione:

- l’Ufficio tecnico, seguendo l’ordine di protocollo delle "domande" pervenute (e derogando a tale ordine solo nei casi di cui al punto 10/A/II°, istruisce entro dieci giorni le singole domande verificando i calcoli e la documentazione fornita e, ove ne ricorra il caso, disponendo una ricognizione dei luoghi su cui debba svolgersi 1’attività o realizzarsi l’opera o chiedendo agli interessati una integrazione della documentazione;

- una volta che la domanda di concessione sia stata "vistata" dall’ufficio tecnico, dovrà essere vagliata dalla Commissione nei successivi quindici giorni;

- acquisito il parere positivo o condizionato della Commissione, l’ufficio tecnico entro dieci giorni predispone gli atti per l’invio agli organi che ai sensi delle vigenti leggi e/ o degli strumenti urbanistici debbano esprimere il proprio parere; avvertendoli del termine di formazione del silenzio rifiuto o del silenzio assenso sulla domanda;

- i pareri che, secondo la legge o le norme di piano, devono essere rilasciati da organi diversi dall’Ufficio Tecnico Comunale e dalla Commissione Edilizia, saranno preventivamente acquisiti dagli interessati ed allegati alla domanda ove non sia necessario che i Comuni formulino direttamente la richiesta;

- una volta che siano stati acquisiti i pareri necessari (e, segnatamente, è stato ottenuto il nulla-osta sotto i profili igienico sanitari dalla U.S.L. competente); l’ufficio tecnico deve invitare entro dieci giorni gli interessati ad espletare gli adempimenti previsti dalla legge o dalle norme degli strumenti urbanistici (versamenti di oneri, fidejussione, atti di costituzione di servitù);

- Il Sindaco o l’Assessore delegato, nei successivi quindici giorni, deve notificare al richiedente le proprie determinazioni sulla domanda.

b) Nel caso di opere o attività soggette ad autorizzazione, l’istruttoria è affidata in via esclusiva all’ufficio tecnico comunale, a meno che, non si tratti di interventi di manutenzione straordinaria o ordinaria da eseguire su immobili tutelati ai sensi della legge n. 1089 dell’1-6-1939 e legge 29-6- 1939 n. 1497 o 16-4-1973 n. 171 o destinati dallo strumento urbanistico per demolizione o trasformazione; in questi ultimi casi sarà necessario acquisire anche il parere del- la Commissione;

L’istruttoria dell’ufficio tecnico dovrà essere espletata entro trenta giorni dalla data di protocollo istituito presso l’ufficio tecnico - comunale;

Il parere della Commissione potrà essere, comunque acquisito ove ne faccia richiesta entro dieci giorni l’ufficio tecnico comunale;

Il Sindaco, o l’Assessore delegato, notifica al richiedente le sue determinazioni entro quindici giorni dal rilascio del parere dell’Ufficio tecnico e/o della Commissione.

B.2. PER L’ADOZIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI ESECUTIVI.

I piani esecutivi di iniziativa pubblica e quelli di iniziativa privata dovranno:

- essere istruiti entro 15 giorni dall’U.T.C.;

- ottenere il parere della C.E.C. nei successivi 15 giorni.

Il termine iniziale del procedimento deve concorrere, a secondo la tipologia di piano rispettivamente, dal momento di consegna degli elaborati da parte dei progettisti, e dalla data del protocollo della domanda di lottizzazione.

Nei successivi 15 giorni i piani esecutivi dovranno essere adottati dal Consiglio Comunale.

B.3. PUBBLICITA’ DEGLI ATTI

Negli U.T.C. dovranno essere istituiti registri di protocollo per tutte le istanze attinenti questioni edilizio-urbanistiche.

In tali registri, oltre alla data di arrivo dovranno essere contenuti i dati relativi all’iter delle istanze, alle date di rilascio del parere dell’U.T.C. e/o della C.E.C

Al titolare e al progettista dovrà essere consentito di prenderne visione.

Agli iscritti agli albi professionali degli architetti, avvocati e procuratori, geometri, ingegneri, - sulla base di richieste da annotare sul registro di protocollo - deve essere consentita la visione degli elaborati tecnici, dei pareri e dei provvedimenti concernenti le questioni urbanistico-edilizie.

Il titolare ed il progettista possono ottenere copia conforme della documentazione concernente le istanze da essi presentate.

Nel caso di domanda di concessione ai sensi e per gli effetti dell'art. 8 della legge n. 94/1982, al titolare deve essere rilasciata - contestualmente alla presentazione della domanda - una copia della istanza presentata al Comune per ottenere l’esplicito atto di assenso nonché copia dei sottostanti elaborati tecnici, da cui risulti la data di presentazione ed il numero di protocollo.

1) STRUMENTI URBANIISTICI ESECUTIVI

Agli strumenti urbanistici esecutivi (SUE) devono essere allegati:

a) estratto dello strumento urbanistico generale relativo alla zona in cui è ricompreso lo strumento urbanistico esecutivo;

b) estratto originale della mappa catastale con indicazione delle particelle e delle superfici relative alla aree oggetto dell’intervento ed elenchi catastali delle proprietà ricadenti nel piano di esecuzione;

c) piano quotato dell’area oggetto dell’intervento in scala 1:500 con curve di livello non superiori a m.1, e profili altimetrici nella stessa scala;

d) indicazione delle piantumazioni esistenti;

e) planimetria in scala 1:500 estesa per una profondità di metri duecento dall’area oggetto dell’intervento, ove siano indicati i fabbricati esistenti, con le relative altezze e caratteristiche, le attrezzature e opere di urbanizzazione primaria esistenti;

f) planimetria di progetto, quotata, in scala 1:500 ove risultano:

- le aree e le opere da destinare all’urbanizzazione primaria;

- le aree e le opere da destinare all’urbanizzazione secondaria;

- le aree da destinare all’edificazione;

la o le sagome di massimo ingombro degli edifici da realizzare;

g) una tabella dimostrativa del rispetto degli standards urbanistici;

h) planimetrie ed altimetrie, in scala 1:500, degli edifici da realizzare con la relativa destinazione d’uso;

i) profili longitudinali e sezioni con gli edifici, in scala 1:500;

l) planimetrie in scala 1:500 ove siano riportati i progetti schematici delle opere di urbanizzazione primaria da realizzare con la specifica puntualizzazione degli allacciamenti alle reti principali esistenti;

m) planimetrie dello strumento esecutivo ridotte alla scala delle tavole di piano regolatore;

n) studi compositivi e tipologici con profili e sezioni in scala tecnicamente adeguati; suddivisione in unità di intervento minimo delle aree edificabili; specificazioni in ordine all’arredo urbano;

o) norme urbanistico-edilizie per il piano di esecuzione

p) relazione finanziaria con determinazione dei costi insediativi degli oneri da ripartire tra Comuni e privati.

q) relazione tecnica illustrativa;

r) agli SUE devono essere allegati gli schemi delle convenzioni correlati con i modi di attuazione degli stessi (ad es. con i contenuti di cui all’art. 28 della L.R. n. 56/ 80; con i contenuti dell’art. 24 della L.R. n. 6/79 ecc.).

2) PROGETT0 Dl MASSIMA DELLO S.U.E.

Deve essere prevista la possibilità di sottoporre all’esame della Commissione un progetto di massima dello SUE, onde ottenere un parere preventivo con eventuali indicazioni.

Alle domande di concessione edilizia devono essere allegati i seguenti elaborati e documenti:

a) estratto dello strumento urbanistico primario e (ove prescritto) secondario relativo all’area entro cui ricade 1’intervento;

b) planimetria catastale in scala 1:1000 relativa alla zona interessata dall’opera realizzanda ove risultino le consistenze esistenti entro 100 metri di raggio dall’area oggetto dell’intervento;

c) planimetria in scala 1:500 che indichi l’ubicazione dell’opera da realizzare, i fabbricati esistenti fino alla distanza di almeno 50 metri dai confini dell’area edificabile, le distanze dai confini e dai fabbricati limitrofi, le larghezze delle strade su cui prospetta l’opera da realizzare, le quote altimetriche principali, sia naturali che di progetto, in relazione ad un caposaldo certo;

d) pianta indicante la piantumazione esistente nell’area oggetto dell’intervento;

e) planimetria in scala 1:200 con allineamento stradale e l’altimetria di tutte le opere di sistemazione esterna;

f) piante quotate in scala 1:100 di tutti i piani del fabbricato con: le relative destinazioni d’uso, i condotti contenenti montanti o discendenti degli impianti tecnologici; im- pianti igienico-sanitari; pianta 1:100 della copertura;

g) prospetti di tutti i fronti dell’edificio in scala 1:100 con l’indicazione delle quote principali;

h) sezioni quotate in scala 1:100 ove risulti il profilo del terreno naturale e quello a lavori ultimati;

i) disegno delle opere per lo smaltimento dei rifiuti;

l) individuazione degli spazi a parcheggio di cui all’art. 18 della L. n. 765/1978;

m) scheda tecnica ove siano indicate la zonizzazione dell’area oggetto di intervento, superficie del lotto, dati catastali, volumetria e superficie coperta consentita; volumi e superfici di progetto scomposti per ogni livello degli edifici; superficie degli spazi destinati a parcheggio;

n) relazione tecnica descrittiva delle previsioni del tipo delle strutture portanti, della qualità e tipo dei materiali di rivestimento esterno e dei servizi;

o) relazione tecnica descrittiva degli impianti tecnologici, di sicurezza e di contenimento dei consumi energetici, con specifici riferimenti alle normative vigenti;

p) al fine di evitare barriere architettoniche negli edifici aperti al pubblico, devono essere rispettate le norme di cui agli artt. 7, 9, 15 e 16 del D.P.R. 26-4-1978 n. 384.

4) INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA:

La domanda - che può essere firmata anche dal solo interessato - deve contenere la descrizione analitica delle opere che si intendono effettuare.

Nel caso di "apertura e/o di porte interne" o di "costruzione (in muratura) di arredi fissi" si devono allegare alla domanda i disegni firmati da un tecnico libero professionista.

Nel caso di "ripristino di facciate e sostituzione di grondaie pluviali e simili" si deve allegare alla domanda documentazione fotografica a colori dell’esistente (in formato non inferiore 18 x 24) ed una planimetria in scala 1:2000 o 1:1000 con l’ubicazione dell’edificio.

Alla domanda deve essere allegato progetto comprendente:

Alla domanda deve essere allegato progetto comprendente:

6 bis) IN CASO DI RlSANAMENTO IGIENICO

La documentazione di cui al punto b. è limitata alle piante, ai prospetti ed alle sezioni di tutti i piani; quella di cui al punto c. è. limitata alla descrizione della situazione igienica; quella di cui al punto d. può essere esibita in bianco e nero; quella di cui al punto f. deve concernere gli interventi di risanamento previsti.

7) INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA ED AMPLIAMENTO

I documenti da allegare alla domanda sono quelli di cui al punto 3).

8) INTERVENTI DI CONVERSIONE D’USO E TRASFORMAZIONE TIPOLOGICA

Quando l’intervento richiede l’esecuzione di opere edilizie, esso viene assimilato ad un intervento di ristrutturazione e pertanto alla domanda di concessione edilizia deve essere allegata, la documentazione richiesta per quest’ultimo tipo di intervento. Quando l’intervento non richiede l’esecuzione di opere edilizie, la domanda di autorizzazione deve essere corredata dal progetto comprendente:

9) INTERVENTI DI DEMOLIZIONE

Alla domanda di concessione deve essere allegato progetto comprendente:

Il rilascio della concessione per la demolizione è subordinato al preventivo o con temporaneo rilascio della concessione edilizia per nuova costruzione o per altri interventi da compiere sull’area interessata salvo che si tratti:

10) INTERVENTI PER FORMAZIONE E MODIFICA DI GIARDINI

Alla domanda di concessione edilizia per gli interventi diretti alla realizzazione di giardini debbono essere allegati;

11) VARIANTE AL PROGETTO

Alla domanda di variante deve essere allegata la stessa documentazione presentata per l’intervento cui si riferisce, sulla quale debbono evidenziarsi le modifiche che s’intendono apportare al progetto a suo tempo approvato.

12) PROGETTI DI MASSIMA

I progetti di massima del SUE (di cui al punto 2 che precede) e del progetto da alle gare alle "concessioni edilizie", devono contenere tutti gli elementi necessari perché possa essere verificata la conformità dell’intervento all’eventuale PPA vigente nonchè alle prescrizioni del P.R.G. o del S.U.E.; devono, inoltre, specificare l’idoneità delle opere urbanizzative esistenti nella zona in rapporto dell’intervento proposto.

Devono inoltre contenere indicazioni circa:

Nel caso di insediamenti produttivi, dovrà essere allegata una dettagliata relazione relativa all’attività che si intende esercitare, ed alle vigenti disposizioni di legge per gli scarichi solidi, liquidi ed aeriformi.

D) DEFINIZIONE DI INDICI E PARAMETRI

L’utilizzazione delle aree, ai fini dell’edificazione è regolata - tra l’altro - dai seguenti indici e parametri:

1) SUPERFICIE TERRITORIALE (St)

La superficie territoriale è costituita da un’area di piano, omogenea per tipo di zona, misurata per intero al lordo di qualsiasi detrazione.

L’indice di fabbricabilità territoriale è dato dal rapporto tra il volume fabbricabile, espresso in metri cubi, e la superficie territoriale, espressa in metri quadrati.

3) DENSITA’ TERRITORlALE (Dt)

La densità territoriale è data dal rapporto tra numero di abitanti e superficie territoriale.

4) SUPERFICIE FONDIARIA (Sf)

La superficie fondiaria è la superficie di un lotto edificabile al netto delle aree per le urbanizzazioni primarie e secondarie.

5) INDICE DI FABBRICALITA ’ FONDIARIA (Iff)

L’indice di fabbricabilità fondiaria è dato dal rapporto tra il volume fabbricabile, espresso in metri cubi, e la superficie fondiaria, espressa in metri quadrati.

6) SUPERFICIE COPERTA (Sc)

La superficie coperta è la proiezione orizzontale di tutte le parti entro terra e fuori terra dell’edificio, comprese quelle in aggetto.

7) SUPERFICIE DI PIANO (Sp)

La superficie di piano è rappresentata dalla somma di tutte le superfici edificate e chiuse perimetralmente, con esclusione dei balconi aperti, degli sporti di gronda e delle pensiline con aggetto inferiore a m 1,20. Rientrano nella superficie di piano i balconi incassati rispetto al piano di facciata.

8) ALTEZZA MASSIMA (Hm)

L’altezza massima dell’edificio è quella misurata in un punto qualsiasi del perimetro del fabbricato, a partire dal livello del marciapiede o, qualora questo manchi, dal livello della strada o della piazza o del terreno circostante, comunque sistemato o del piano di campagna, fino al piano di estradosso dell’ultimo solaio, esclusi i volumi tecnici, se la copertura a terrazzo o a tetto con pendenza sino al 40%, ovvero fino al piano mediano fra 1’estradosso dell’ultimo solaio e la quota di colmo della copertura a tetto, qualora le relative falde abbiano una pendenza media superiore al 40%.

9) ALTEZZA DELLE FRONTI (Hf)

L’altezza di ciascuna fronte del fabbricato è misurata dalla quota media del marciapiede o, in mancanza, della strada o della piazza o del suolo circostante comunque sistemato o del piano di campagna, fino al piano di estradosso dell’ultimo solaio in facciata esclusi i volumi tecnici.

10) ALTEZZA LORDA DEI PIANI (Hp)

L’altezza lorda dei vari piani di un edificio è rappresentata dalla differenza tra le quote dei rispettivi pavimenti o, in caso di copertura con inclinazione superiore al 40% dall’altezza media corrente tra il pavimento e l’estradosso della copertura stessa.

11) VOLUME DEGLI EDIFICI (V)

Il volume di un edificio è rappresentato dalla somma dei volumi di ciascun piano. Il volume di ogni piano è determinato moltiplicando la superficie di piano (Sp) per la rispettiva altezza (Hp). Il volume dei piani seminterrati è computato per la parte comunque emergente. I volumi tecnici non sono computati.

La distanza dai confini è rappresentata dal minimo distacco del fabbricato dai confini del lotto, esclusi i balconi totalmente aperti.

La distanza tra edifici è rappresentata dal minimo distacco delle fronti del fabbricato da quelle dei fabbricati contermini, esclusi i balconi totalmente aperti.

La distanza dalla strada e la minima distanza tra il piu vicino ciglio stradale ed il fabbricato esclusi i balconi totalmente aperti.

13) RAPPORTO Dl COPERTURA (Rc)

Il rapporto di copertura è dato dalla percentuale di superficie coperta (Sc) rispetto alla superficie fondiaria (Sf)

14) PARCHEGGI (P)

I parcheggi sono costituiti dagli spazi prescritti a tale fine dall’art. 18 della legge 6- 8-1967 n. 765.

15) AUTORIMESSE (A)

Sono denominati autorimesse gli spazi di parcheggio pubblico o privato con copertura permanente: la superficie minima in esse destinate ad un posto macchina è stabilita in 15 mq. comprensivi degli spazi di sosta e manovra.

16) PARCHEGGI PUBBLICI (Pp)

I parcheggi pubblici sono costituiti dalle aree di uso pubblico destinate a sosta temporanea o prolungata di veicoli in aree pubbliche, ai sensi dell' art. 3, secondo comma, lettera d, del D.I.M. n. 144/2-4-1968.

La definizione degli indici e dei parametri cui va riferita l’attività edilizia deve essere comunque conforme a quella contenuta nelle norme tecniche di esecuzione o attuazione del piano generale, dei piani esecutivi e del piano pluriennale di attuazione.

E) CONTROLLO DEL TERRITORIO.

ll sistema di vigilanza sulle attività edilizie e sulle modificazioni di destinazione, deve essere predisposto dal Sindaco anche mediante programmati sopralluoghi di funzionari e agenti comunali sull’intero territorio con frequenze - (non superiori ad un massimo di quindici giorni) - differenziate in relazione alla suscettività dei siti a subire modificazioni.

Al fine di prevenire l’edificazione abusiva, dai funzionari o agenti comunali che eseguono i sopralluoghi devono essere redatte apposite relazioni che, raccolte e sottoposte al visto del Dirigente dell’U.T.C., sono trasmesse al Sindaco.

F) LICENZA DI ABITABILITA’ O DI USO

Deve essere previsto che tutte le opere edilizie sottoposte al regime della concessione non possono essere occupate ed usate prima del rilascio della licenza.

Alla relativa domanda dovranno essere allegate le certificazioni e/o dichiarazioni che la legge richiede in tema di sicurezza (statica, prevenzione incendi, impianti elettrici e termici).

Una Commissione, composta da un funzionario dell’ufficio tecnico comunale e della U.S.L., verifica - in contraddittorio con il richiedente - la corrispondenza tra opere eseguite ed il progetto autorizzato sotto il profilo urbanistico-edilizio, nonché la corrispondenza delle opere e degli impianti alle norme igieniche e l’eventuale presenza di cause d'insalubrità.

La licenza (in base alle risultanze del verbale di sopralluogo) deve essere rilasciata dal Sindaco entro 90 giorni dalla presentazione della domanda.